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重磅和惊!——真实数据下的房地产行业

  2018还剩1个月了,这一年又是“史上最的一年“,国内、国际上“黑天鹅”、‘灰犀牛’频发,身为一个股民,问问自己,2018年被什么消息震撼到了?我估计大部分人的答案是:贸易战。

  时钟往回拨1年,回到2017年,那时候我们在担心什么呢?担心经济是个多长的“L“,担心白马还能走多远,担心2025能否早点实现,而更多的是担心:房地产这个经济的“捣蛋鬼”会怎样走!

  到今天,大部分人对于房地产的新闻已经了,“传:房贷利率下调”,“惊!环京地区房价暴跌30%”,“突发!深圳(楼盘)房价下跌,最多下跌15%”,标题党的感叹词都快要用完了。这个世界其实是有很多面的,隔壁王阿姨告诉你的,和网上的大V告诉你的,以及正统高知告诉你的,都不一样。

  上图是最近15年以来的房地产销售面积和金额图,非常明显的经历了4个大周期(15年间这4个大周期改变了多少家庭,又影响了多少人的一辈子!)。国家从16年开始重拳治理房地产以来,无论是销售面积还是销售额都出现了明显的下滑,到今天,销售面积同比增速接近于0,销售额增速回落到10%左右。可以说,这个行业的金九银十已经消失了,但是,这个行业在“”的打击下,依然没有遭受重创!市场需求、政策力度、论等等都可以有立足之地,现实就是如此:房地产行业没以前那么火热了,但它没有死,而且还活的不算差。

  再进一步看行业内的公司,按照市值150亿,500亿作为分界点将房企分成大中小三类,可以看出在当前的行业高压下,大中型房企无论是营收还是利润增速都超过了小型房企,龙头效应明显。

  地产公司采用预售制,因此今年的业绩很大程度是由前两年决定的,同理,我们也可以通过当前的预收账款来推测未来两年的业绩状况,如下图所示:

  从上图可以看出,无论是预收的绝对数额还是占营业收入的比例,都是出于近年来的高位,根据2018年Q3的数据,当前的预收账款占营业收入的比例在1.4倍左右,龙头公司在1.5倍左右,因此未来两年上市公司的财务数据大概率也会有20%+以上的增长,从这点来看,成长性是有一定的基础的。

  那么再多想一步,未来5年呢?这个就很不好说了,在2017年出现了很多地王,这一批房子会在2019年左右陆续推出,在限价的情况下,这一批地王是很难盈利的,这也是地产公司实实在在的利空——如果一直压着价格不动,而地价没有下降,这种情况下5年后地产公司盈利将会非常困难!

  当然,会这么做吗?我觉得不太可能,因此当前对于土地财政的依赖还是很强的,2018年Q3,海南(楼盘)的P中3成以上的依赖于房地产,广东、江苏这些经济大省也有10%以上的P和房地产开发投资直接相关,如果算上相关产业链的数据,比重更大。因此,没有必要把房地产整垮,只会在“民生”和“P”之间不断做权衡,目前来看,这个过程将会是一个常态,而且是动态的,把脉房地产行业,这是最大的一个不确定性。

  需要注意到一点的是,在2018年,房地产公司有很多融资和转型的动作,俗话说买的没有卖的精,这一点就是实锤:代表地产公司也对行业未来的发展有一定的怀疑和担忧。下图显示了18年龙头地产公司的短期融资情况。

  当然,列举的是龙头公司,那小型公司为什么没有融资呢?理由很简单:融不到,不好融!下图显示了上市房企的筹资性净现金流情况,可以看出,中小型房企筹资远低于去年,而只有信用等级高、名气大、规模大的大型房企今年融资超过了去年,补足了弹药准备过冬。

  这个问题很烦,但是很重要,对于投资者来说需要一个工具和数据来检测行业的核心数据的变化。萝卜投研中已经配好了基本的房地产数据监测模板,可以通过看板-左上角+号-选择房地产,就能看到基本的数据,如下:

  根据的数据:在2018年,总体来看,房价还是上涨的,其中主要体现在二三线),不过二手房的价格下降了。

  由于这些统计数据背后都有一些众所周知的原因,作为股民,我们只能作为一定程度的参考,市场的真实面貌还是需要线下真实体会。

  简单概况吧,房地产行业今年整体来看是比较平稳的,网上盛传的各种重磅和惊都是幸存者偏差或者热点炒作,静态来看,地产公司的估值是很便宜的,但是放长了来看,当前的价格是否便宜,就看对房地产行业下多重的手,因此市场有买有卖,互道,没有谁对谁错,对于不确定性的下注本来就是“赌场”的特色!

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